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征地相关的知识、程序、步骤和方法

日期:2019-02-22 作者:

第一章 征地的知识


一、公共利益的定义

《宪法》第  10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”国家法制办从2005年开始就在调研,提出界“公共利益”的范畴,至今还未明确“公共利益”范围,那么,按照现行法律,实施征地都是“公共利益”。下一步等国家明确后才可能因“公共利益”实施征地。

目前、法学界经常有些专家提出不少地方政府便通过任意解释“公共利益”来实现征地的目的。但是在新法律未修改之前,我们认为,目前的征地老师公共利益的需要。

二、征用与征收的区别

近来,一些文件、报告时常混用“土地征收”和“土地征用”两个概念,主要原因是实践中人们还存有模糊认识,认为二者没有实质区别,只是表述不同。

2004年十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中,将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”为与《宪法》相适应,《土地管理法》也作出了相应的修改,第二条第四款修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

实际上,二者既有共同之处,又有不同之处。共同之处在于,都是为了公共利益需要,都要经过法定程序,都要依法给予补偿。

不同之处在于,征收主要是所有权的改变,征收后,土地由农民集体所有变为国家所有;而征用只是使用权的改变,征用后,土地所有权仍然属于农民集体,使用结束后需将土地交还给农民集体。简言之,涉及土地所有权改变的,是征收;不涉及所有权改变的,是征用。

三、征地补偿标准

(1)有关规定

按照《用地管理法》第47条规定:征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

当按规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

(2)征地统一年产值标准和区片综合地价

鉴于前些年,各地征地工作中普遍存在征地补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大的突出问题,严重损害被征地农民的合法权益问题。为切实纠正以上问题,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)要求省、市、自治区人民政府制定并公布各市县征地统一年产值标准或区片综合地价。与原征地补偿标准相比,有以下特点:

①由省级政府统一制订并公布征地补偿标准,普遍提高征地补偿标准。如我省在2010年12月7日公布的征地统一年产值标准和区片综合地价对全省征地补偿标准普遍提高了30%。

②将制订征地补偿标准权上收到省级政府,并将省公布的征地补偿标准作为补偿低限,有效防止各地在制订时有益压低征地补偿标准问题。

③将征地补偿标准在全省范围内公开,增加征地补偿标准的社会知晓度,便于接受被征地农民集体组织和全社会的监督,可规范用地单位制订征地补偿方案的行为,切实解决随意降低征地补偿标准问题。

④在各类条件相近的均质区域范围内,征地补偿标准可实现相同或相近。

(3)现行征地补偿标准

1、2001年的标准(每亩8000元);

2、2003年土地市场秩序治理整顿后的标准(每亩12000元);

3、2005年的标准(每亩15000元);

4、2009年的标准。我省2008年颁布全省征地统一年产值标准和征地区片综合地价,2009年3月1日实施。

5、2010年省政府对全省征地统一年产值标准和征地区片综合地价进行了修正,2010年12月7日以《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字【2010】126号)文重新颁布,新征地补偿标准自2011年3月1日起实施。

6、2010年省政府对全省征地统一年产值标准和征地区片综合地价进行了修正,2010年12月7日以《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字【2010】126号)文重新颁布,新征地补偿标准自2011年3月1日起实施。

7、2015年,省政府公布了《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字【2015】)81号,调整幅度增加了23%,在10月1号开始执行。

四、被征地农民安置

被征地农民安置通常指的是货币安置是以货币补偿为主,生活安排和社会保障等多方面的内容确保长远生计有保障而采取的措施。。

1、生活安排

目前,我省被征地农民生活安排主要有留地安置、住房安置、就业培训等。

(1)留地安置

在城市规划区和工业园区,可按《江西省征收土地管理办法》第二十三条规定:按人均20平方米至40平方米的标准,预留一定数量的土地作为被征地农民的生产和生活用地。省厅出台了《江西省征收土地留地安置指导意见》(赣国土资发[2014]3号文)。

(2)住房安置

部分地方在土地征完后,给每个农户2~3套住宅,一套用于自住,另外的用于出租或出售(这个问题有待探讨)。

(3)就业培训

我省许多地方建立了以促进就业的被征地农民培训机制,提高被征地就业能力。

2、社会保障

社会保障主要包括被征地农民养老保险、医疗保险和最低生活保障三方面的内容。

养老保险按照《江西省人民政府办公厅转发省人迷离厅等部门关于进一步完善被征地农民基本养老保险政策意见的通知》(赣府厅发〔2014〕12号)规定执行,由社保部门负责。10月1号公布的新的征地补偿标准会明确规定征地时每亩地预存6000元。


第二章   征地的程序、步骤与方法

一、征地程序

根据《江西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于进一步规范征地管理工作指导意见的通知》(赣府厅发[2014]69号),征地程序如下:

(一)拟订征地工作方案。由市、县国土资源部门根据土地利用总体规划和用地计划、城市规划用途等  ,拟订征地工作方案,报本级人民政府批准。

(二)市、县人民政府发布征地告知书。应由组织实施征地行为的市、县人民政府发布征地通告。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)规定,要将拟征的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被  征地农民。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》国土资发[2004]238号规定:在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。这主要是更好地保护被征地农民的知情要、参与权、申诉权和监督权。2010年《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发[2010)96号进一步对告知予以了细化,其规定:“征地告知要切实落实到村组和农户,结合村务信息公开,采取广播、在村务公开栏和其他明显位置公告等方式,多形式、多途径告知征收土地方案。被征地农民有异议并提出听证的,当地国土资源部门应及时组织听证,听取被征地农民意见。对于群众提出的合理要求,必须妥善予以解决。”可见,征地报批前将征地的有关事项告知被征地农村集体经济组织和被征地农民是国土资源管理部门必有履行的职责。

(三)勘测定界。根据市、县规划部门出具的征地红线图,制作土地勘测定界成果。

(四)调查确认。由市、县国土资源部门会同乡(镇)政府,组织村委会、被征地农村集体经济组织及地上附着物、青苗产权人,对被征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物、青苗进行调查,调查结果由被征地农村集体经济组织和农户签字确认。

(五)拟订征收土地方案。由市、县国土资源部门拟订征收土地方案,其内容包括拟征收土地的用途、所有权人、位置、地类、面积、征地补偿标准和农业人口安置办法等。

(六)拟订征地补偿安置方案。由市、县国土资源部门会同乡(镇)人民政府拟订征地补偿安置方案。

(七)征地补偿安置方案征求意见。征地补偿安置方案报经市、县人民政府同意后,由国土资源部门在被征土地所在地的乡(镇)、村、组的公共场所张贴。自预公告之日起20日之内,被征地农村集体经济组织及农民或者其他权利人有不同意见的,可向乡(镇)人民政府或市、县国土资源部门反映。

(八)组织听证。市、县国土资源部门应按规定告知被征地农村集体经济组织和农民有听证权利。被征地农村集体经济组织和农民申请听证的,市、县国土资源部门应组织听证。对放弃听证的,应留存放弃听证证明材料。对公告和听证收集的意见,市、县国土资源部门应认真研究,修改完善征地补偿安置方案,报市、县人民政府批准。

(九)签订补偿协议。由乡(镇)政府和村委会协助市、县国土资源部门与被征地农村集体经济组织、地上附着物和青苗权利人,协商签订征地协议。

(十)依法报批。由市、县国土资源部门组织征收土地方案等报批材料,经市、县人民政府审定后,由市、县政府按规定逐级报有批准权的人民政府审批。

(十一)发布征地和安置方案公告。征收土地方案经依法批准后,在收到征地批准文件之日起10个工作日内,应发布征收土地公告,同步公告征地补偿安置方案。

(十二)支付征收土地费用。在征地补偿安置方案依法批准之日起3个月内,应全额支付征收土地的各项费用。

(十三)落实征地补偿安置方案。用地经依法批准后,市、县国土资源部门要在当地市、县人民政府的统一领导下,及时落实征地补偿安置方案。

(十四)当地人民政府收储。集体经济组织交付土地,政府收储。

二、征地中需要注意几个问题

    (一)切实履行职责,加强征地管理

     强化市县政府征地实施主体职责。依照法律规定,市县政府是征地组织实施的主体,对确定征地补偿标准、拆迁补偿安置、补偿费用及时足额支付到位、组织被征地农民就业培训、将被征地农民纳入社会保障等负总责。国土资源部门应在政府的统一组织领导下,认真履行部门职责,确保征地工作依法规范有序地进行。

    (二)落实征地批后实施反馈制度。建设用地批准后(其中国务院批准的城市建设用地,在省级政府审核同意农用地转用和土地征收实施方案后)6个月内,市县国土资源部门应将征地批后实施完成情况,包括实施征地范围和规模、履行征地批后程序、征地补偿费用到位、被征地农民安置及社会保障落实等情况,通过在线报送系统及时报送省级国土资源部门和国土资源部。省级国土资源部门要督促、指导市县做好报送工作,检查核实报送信息,及时纠正不报送、迟报送及报送错误等问题。各级国土资源部门要充分运用报送信息,及时掌握、分析征地批后实施情况,加强用地批后监管,确保按批准要求实施征地。

(三)签订征地协议时间问题

(四)被征土地农户享有的特殊权利

一是征地知情确认权;

二是调查结果确认权;

三是安置补助方案确认权

三、对征地涉及农民住房拆迁的补偿标准

《江西省征用土地管理办法》第十九条规定:征用土地涉及房屋拆迁的,城市规划区外的房屋拆迁安置办法和补偿标准,由县级人民政府根据当地的实际情况和国家有关城市房屋拆迁补偿办法和标准制订;城市规划区内的房屋拆迁安置办法和补偿标准,按国家和省政府有关城市房屋拆迁的规定执行。

2010年6月26日国土资源部下发了《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》文件,对农村土地征收时的房屋拆迁第一次提出“做到先安置后拆迁,坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。”“房屋拆迁按建筑重置成本补偿。”但如何操作,谁是实施主体未作明确规定。

最高人民法院对征收集体土地时对房屋拆迁有两个答复,一个是最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复(2005年10月12日  法[2005]行他字第5号)主要精神是“征收集体土地经依法报批后未及时使用后对地上房屋拆迁按国有土地房屋拆迁标准补偿”;一个是最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定(法释〔2011〕20号)第十二条规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

据此,只要是房屋拆迁,均按国有土地上房屋征收补偿标准。对集体土地,应扣除地价。

但在实际操作中,已安排了安置用地的,区别对待,各地基本上是“建筑重置成本补偿。”

据统计,我省11个设区市、100个县均由市县房管部门或乡镇政府负责征地时的房屋拆迁工作,国土资源管理部门只是配合。

四、征地补偿费的分配及监督

2004年,国务院28号下发后,农业部下发了《关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见》(农经发[2005]1号),  

最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]6号)第二十二条、第二十三条、第二十四条也有明确规定。(申请法院行政诉讼)

2010年10月28日由中华人民共和国主席胡锦涛签发的主席令第三十七号《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理”  “……(七)征地补偿费的使用、分配方案。”

省政府已明确由省农业厅负责对征地补偿费分配和监督工作,省农业厅已代省政府起草了《江西省农民集体所有土地征地补偿费分配使用监督管理暂行办法》,该办法省政府法制办建议以省政府规章出台,所以至今未出台。

五、如何应对群众申请撤销用地批复等行政复议和行政诉讼问题

(1)征工作中应注意问题

一是签订协议时间;

二是公告拍照留存

(2)省国土资源厅下达批复问题

一是省厅下达批复是合法;

二是撤销申请

(3)国家法制办的解释

〈关于认定被征地农民“知道”征收土地决定有关问题的意见〉(国法[2014)40号

六、如何应对群众申请政务公开。

(1)根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定:“征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告(说明公告保全证据)。”

(2)根据根据《国土资源部办公厅关于做好征地信息公开工作的通知》(国土资厅发[2013]3号)规定,依申请信息公开工作执照“谁制作,谁公开”的原则办理民。为此,省国土资源厅负责省政府批准建设用地批准文件的信息公开申请答复。市、县(区)人民政府国土资源主管部门负责“一书四方案”呈报材料等基础资料报省人民政府批准。征地批准后在实施“两公告一公开”等有关征地信息时进行申请公开信息答复。


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